不動産一括査定サイトの上手な使い方不動産コラム | 船橋市・北習志野の不動産・新築一戸建てはハウスプロ
不動産一括査定サイトの上手な使い方
査定額が高いからといって、その会社に決めて大丈夫？
「少しでも高く売りたい」
不動産を売却する方であれば、誰もがそう考えるのではないでしょうか。
最近では、インターネットから一度物件情報を入力するだけで、複数の不動産会社に査定を依頼できる「不動産一括査定サイト」が広く利用されています。
複数の会社を比較できる便利なサービスである一方、査定結果が会社によって大きく違うことがあります。
例えば、
A社：2,800万円
B社：3,000万円
C社：3,400万円
このような査定結果が出た場合、「一番高く評価してくれたC社にお願いしよう」と考えてしまうのも無理はありません。
しかし、ここで一度立ち止まって考えてみる必要があります。
「3,400万円という査定額は、本当に買主が現れる価格なのか？」
査定額の高さだけで不動産会社を選ぶことには、注意が必要です。
そもそも「査定額」と「売れる価格」は同じではありません
不動産会社が提示する査定額は、将来の売却価格を保証するものではありません。
査定とは、周辺の取引事例や現在の市場状況、土地・建物の状態などを分析し、
「この物件であれば、このくらいの価格が市場で受け入れられる可能性がある」
と判断するものです。
そのため、不動産会社によって査定額に差が出ること自体は珍しいことではありません。
問題なのは、相場から大きく離れた査定額が提示されたときに、その金額の根拠を確認しないことです。
なぜ「高すぎる査定額」が出てくるのか？
1．媒介契約を獲得するための営業手法になる場合がある
不動産会社にとって、売却の仲介を依頼してもらうことは重要です。
そこで、査定額を高く提示することで、
「この会社なら、他社より高く売ってくれそう」
と売主に感じてもらい、媒介契約につなげようとするケースがあります。
もちろん、高い査定額を提示すること自体が問題なのではありません。
実際に周辺相場より高く売れるだけの明確な理由がある物件もあります。
大切なのは、
「なぜ、その金額で売れると判断したのか」
を説明できるかどうかです。
2．媒介契約を結んだ後に価格の見直しを提案されることも
高い査定額をもとに売り出したものの、実際には問い合わせや内覧が少ない。
そのような場合、売却活動を開始してから、
「市場の反応を見ると、価格を下げたほうがよいでしょう」
と価格変更を提案されることがあります。
もちろん、販売開始後に価格を見直すこと自体は珍しいことではありません。
市場に出してみなければ分からないこともあります。
しかし、最初から相場とかけ離れた価格だった場合には、
「高い査定額で媒介契約を獲得 → 売れない → 徐々に値下げ」
という状況になってしまう可能性があります。
売却期間が長くなると、売主にとって時間的・心理的な負担も大きくなります。
また、長期間売りに出ている物件は、買主から
「何か売れない理由があるのでは？」
と見られることもあります。
3．一括査定の「机上査定」には限界がある
一括査定サイトを利用した場合、最初に提示される査定額は「机上査定」と呼ばれる簡易的な査定であることが多くあります。
机上査定では、周辺の成約事例や土地の面積、築年数、駅距離など、登録された物件情報をもとに価格を算出します。
これは売却価格を検討するうえで有効な方法ですが、実際の物件を確認していないため、当然ながら分からないこともあります。
例えば、
* 建物のメンテナンス状況
* リフォームや修繕の履歴
* 日当たりや眺望
* 道路との高低差
* 境界の確定状況
* 前面道路の状況
* 土地の形状
* 騒音や振動
* 建物の使用状態
などです。
同じ町内、同じくらいの土地面積の物件でも、こうした条件によって実際の売却価格は変わります。
そのため、査定額だけで判断せず、実際に物件を確認した「訪問査定」も受けることが重要です。
4．「一番高い会社」ではなく「一番説明できる会社」を見る
一括査定を利用すると、複数の不動産会社から電話やメールが届きます。
その中には、
「他社より高く売れます」
「この価格なら十分売れます」
といった説明をする会社もあるでしょう。
しかし、ここで確認したいのは、
「その価格で売れる根拠は何ですか？」
ということです。
例えば、
「近隣で3,000万円で売れた物件があります」
だけではなく、
「その物件と今回の物件では土地面積が違う」
「駅距離が違う」
「築年数が違う」
「道路条件が違う」
など、具体的な違いまで説明できるかを確認してみましょう。
査定額の数字だけではなく、その数字がどのように導き出されたのかを見ることが大切です。
高すぎる査定額を見分ける4つのポイント
POINT 1 査定額の根拠を聞く
「なぜこの価格なのですか？」
と聞いてみましょう。
近隣の成約事例や類似物件との比較など、具体的な資料を提示して説明できるかがポイントです。
POINT 2 複数社の査定額を比較する
1社だけでは、その査定額が適正なのか判断しにくいものです。
複数社に査定を依頼し、
「なぜ会社によってこれほど価格が違うのか？」
を確認してみましょう。
特に、複数社が2,800万～3,000万円程度なのに、1社だけ3,500万円というように大きな差がある場合は、その理由を詳しく確認することをおすすめします。
POINT 3 訪問査定を受ける
机上査定だけでなく、実際に物件を見てもらいましょう。
建物の状態や土地の形状、道路条件などを確認したうえで査定額を出してもらうことで、より具体的な売却価格を検討できます。
POINT 4 媒介契約の種類を理解する
不動産の媒介契約には、
* 一般媒介契約
* 専任媒介契約
* 専属専任媒介契約
があります。
それぞれ特徴や違いがあるため、「高い査定額を提示されたから」という理由だけで契約を急がず、媒介契約の内容もしっかり確認しましょう。
特に専任媒介・専属専任媒介では、売却活動を基本的に1社に任せることになるため、どのような販売活動を行うのかを事前に確認することが重要です。
公的な情報も確認してみましょう
不動産会社から提示された査定額をそのまま信じるのではなく、自分でも相場を確認してみる方法があります。
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、実際の不動産取引価格などを確認できます。
不動産会社の査定と公的な取引情報を照らし合わせることで、
「この査定額は相場から大きく外れていないか？」
を考える材料になります。
「高い査定額＝悪い会社」ではありません
ここは非常に重要なポイントです。
高い査定額を提示した会社が、必ずしも悪い会社とは限りません。
例えば、
* 周辺で同等以上の価格で成約した事例がある
* 物件に希少性がある
* 建物の状態が非常に良い
* 土地の形状や道路条件が優れている
* 現在の市場で需要が強い
など、明確な根拠があって高い査定額になることもあります。
だからこそ、見るべきなのは
「査定額の高さ」そのものではなく、その金額を説明できる根拠があるかどうかです。
まとめ 不動産会社選びは「査定額」だけで決めない
不動産一括査定サイトは、複数の不動産会社を比較できる便利なサービスです。
ただし、
「一番高い査定額を出した会社＝一番高く売ってくれる会社」
とは限りません。
査定額はあくまで売却を検討するための一つの材料です。
大切なのは、
「なぜ、この金額なのか？」
という根拠を確認すること。
そして、
「実際に売却する場合、どのような販売活動をするのか？」
まで確認することです。
不動産売却では、最初に提示された数字だけを見るのではなく、査定の根拠、周辺の成約事例、販売方法、担当者の説明などを総合的に確認することが大切です。
高く査定してくれる会社を探すのではなく、納得できる根拠を示してくれる会社を探す。
それが、後悔の少ない不動産売却につながる重要なポイントです。
「少しでも高く売りたい」
不動産を売却する方であれば、誰もがそう考えるのではないでしょうか。
最近では、インターネットから一度物件情報を入力するだけで、複数の不動産会社に査定を依頼できる「不動産一括査定サイト」が広く利用されています。
複数の会社を比較できる便利なサービスである一方、査定結果が会社によって大きく違うことがあります。
例えば、
A社：2,800万円
B社：3,000万円
C社：3,400万円
このような査定結果が出た場合、「一番高く評価してくれたC社にお願いしよう」と考えてしまうのも無理はありません。
しかし、ここで一度立ち止まって考えてみる必要があります。
「3,400万円という査定額は、本当に買主が現れる価格なのか？」
査定額の高さだけで不動産会社を選ぶことには、注意が必要です。
そもそも「査定額」と「売れる価格」は同じではありません
不動産会社が提示する査定額は、将来の売却価格を保証するものではありません。
査定とは、周辺の取引事例や現在の市場状況、土地・建物の状態などを分析し、
「この物件であれば、このくらいの価格が市場で受け入れられる可能性がある」
と判断するものです。
そのため、不動産会社によって査定額に差が出ること自体は珍しいことではありません。
問題なのは、相場から大きく離れた査定額が提示されたときに、その金額の根拠を確認しないことです。
なぜ「高すぎる査定額」が出てくるのか？
1．媒介契約を獲得するための営業手法になる場合がある
不動産会社にとって、売却の仲介を依頼してもらうことは重要です。
そこで、査定額を高く提示することで、
「この会社なら、他社より高く売ってくれそう」
と売主に感じてもらい、媒介契約につなげようとするケースがあります。
もちろん、高い査定額を提示すること自体が問題なのではありません。
実際に周辺相場より高く売れるだけの明確な理由がある物件もあります。
大切なのは、
「なぜ、その金額で売れると判断したのか」
を説明できるかどうかです。
2．媒介契約を結んだ後に価格の見直しを提案されることも
高い査定額をもとに売り出したものの、実際には問い合わせや内覧が少ない。
そのような場合、売却活動を開始してから、
「市場の反応を見ると、価格を下げたほうがよいでしょう」
と価格変更を提案されることがあります。
もちろん、販売開始後に価格を見直すこと自体は珍しいことではありません。
市場に出してみなければ分からないこともあります。
しかし、最初から相場とかけ離れた価格だった場合には、
「高い査定額で媒介契約を獲得 → 売れない → 徐々に値下げ」
という状況になってしまう可能性があります。
売却期間が長くなると、売主にとって時間的・心理的な負担も大きくなります。
また、長期間売りに出ている物件は、買主から
「何か売れない理由があるのでは？」
と見られることもあります。
3．一括査定の「机上査定」には限界がある
一括査定サイトを利用した場合、最初に提示される査定額は「机上査定」と呼ばれる簡易的な査定であることが多くあります。
机上査定では、周辺の成約事例や土地の面積、築年数、駅距離など、登録された物件情報をもとに価格を算出します。
これは売却価格を検討するうえで有効な方法ですが、実際の物件を確認していないため、当然ながら分からないこともあります。
例えば、
* 建物のメンテナンス状況
* リフォームや修繕の履歴
* 日当たりや眺望
* 道路との高低差
* 境界の確定状況
* 前面道路の状況
* 土地の形状
* 騒音や振動
* 建物の使用状態
などです。
同じ町内、同じくらいの土地面積の物件でも、こうした条件によって実際の売却価格は変わります。
そのため、査定額だけで判断せず、実際に物件を確認した「訪問査定」も受けることが重要です。
4．「一番高い会社」ではなく「一番説明できる会社」を見る
一括査定を利用すると、複数の不動産会社から電話やメールが届きます。
その中には、
「他社より高く売れます」
「この価格なら十分売れます」
といった説明をする会社もあるでしょう。
しかし、ここで確認したいのは、
「その価格で売れる根拠は何ですか？」
ということです。
例えば、
「近隣で3,000万円で売れた物件があります」
だけではなく、
「その物件と今回の物件では土地面積が違う」
「駅距離が違う」
「築年数が違う」
「道路条件が違う」
など、具体的な違いまで説明できるかを確認してみましょう。
査定額の数字だけではなく、その数字がどのように導き出されたのかを見ることが大切です。
高すぎる査定額を見分ける4つのポイント
POINT 1 査定額の根拠を聞く
「なぜこの価格なのですか？」
と聞いてみましょう。
近隣の成約事例や類似物件との比較など、具体的な資料を提示して説明できるかがポイントです。
POINT 2 複数社の査定額を比較する
1社だけでは、その査定額が適正なのか判断しにくいものです。
複数社に査定を依頼し、
「なぜ会社によってこれほど価格が違うのか？」
を確認してみましょう。
特に、複数社が2,800万～3,000万円程度なのに、1社だけ3,500万円というように大きな差がある場合は、その理由を詳しく確認することをおすすめします。
POINT 3 訪問査定を受ける
机上査定だけでなく、実際に物件を見てもらいましょう。
建物の状態や土地の形状、道路条件などを確認したうえで査定額を出してもらうことで、より具体的な売却価格を検討できます。
POINT 4 媒介契約の種類を理解する
不動産の媒介契約には、
* 一般媒介契約
* 専任媒介契約
* 専属専任媒介契約
があります。
それぞれ特徴や違いがあるため、「高い査定額を提示されたから」という理由だけで契約を急がず、媒介契約の内容もしっかり確認しましょう。
特に専任媒介・専属専任媒介では、売却活動を基本的に1社に任せることになるため、どのような販売活動を行うのかを事前に確認することが重要です。
公的な情報も確認してみましょう
不動産会社から提示された査定額をそのまま信じるのではなく、自分でも相場を確認してみる方法があります。
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、実際の不動産取引価格などを確認できます。
不動産会社の査定と公的な取引情報を照らし合わせることで、
「この査定額は相場から大きく外れていないか？」
を考える材料になります。
「高い査定額＝悪い会社」ではありません
ここは非常に重要なポイントです。
高い査定額を提示した会社が、必ずしも悪い会社とは限りません。
例えば、
* 周辺で同等以上の価格で成約した事例がある
* 物件に希少性がある
* 建物の状態が非常に良い
* 土地の形状や道路条件が優れている
* 現在の市場で需要が強い
など、明確な根拠があって高い査定額になることもあります。
だからこそ、見るべきなのは
「査定額の高さ」そのものではなく、その金額を説明できる根拠があるかどうかです。
まとめ 不動産会社選びは「査定額」だけで決めない
不動産一括査定サイトは、複数の不動産会社を比較できる便利なサービスです。
ただし、
「一番高い査定額を出した会社＝一番高く売ってくれる会社」
とは限りません。
査定額はあくまで売却を検討するための一つの材料です。
大切なのは、
「なぜ、この金額なのか？」
という根拠を確認すること。
そして、
「実際に売却する場合、どのような販売活動をするのか？」
まで確認することです。
不動産売却では、最初に提示された数字だけを見るのではなく、査定の根拠、周辺の成約事例、販売方法、担当者の説明などを総合的に確認することが大切です。
高く査定してくれる会社を探すのではなく、納得できる根拠を示してくれる会社を探す。
それが、後悔の少ない不動産売却につながる重要なポイントです。
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